2016年12月中國倉儲指數為52.7%，較此前一個月回落1.8個百分點，連續第10個月保持在擴張區間。該指數雖然有所回落，但仍能保持在52.7%的高位水平，顯示倉儲業務整體需求已從高點回落。

1市場繼續保持活躍

2004年普洛斯在上海成立，開啟了物流地產的窗口，在通過十年的高速發展，已經成為中國地區最優秀的工業地產商。

普洛斯在中國18個主要城市投資、建設并管理著60個物流園，基本形成了覆蓋中國主要物流樞紐的平臺網絡。完工和在建物業面積已經達到500萬平方米。

《經濟的周期性》

我們都知道經濟只有周期性的，大約12年一個循環，從普洛斯2004年到2016年，剛好是一個周期循環，在十年前地方政府趨之若鶩的引資進入，普洛斯的外資背景良好的外在形象，使得它得到了工業地產的核心：土地資源；

進入2017年的經濟明顯回落，地方政府對于低稅收回報的倉儲業顯得不怎么熱心了，占地面積大，投資強度低，稅收回報弱，投資戰線長。

八卦消息，普洛斯2017年已經停止純倉儲業態的投資，從而在環普工業園區，市場業態、保稅業態，綜合多業態嘗試。

倉儲業的戰線較長，從定位，招拍掛、融資、規劃建設、招商運營，收取租金，歸還投資者權益，需要一個漫長的過程，在這個過程中，普洛斯搭載在GDP上已經平穩著陸。

普洛斯在30多個城市的土地資源經過十年的城市發展，已經成為當地較為優質的倉儲地塊，出租率一直處于高位運行。

08年到13年GDP經濟增長率

從普洛斯的戰線轉移可以看到這個行業大伽對于倉儲業深刻的認知。在普洛斯一路凱歌的前進途中，身后漸漸多了很多跟進者，嘉民、易商、寶灣、新地AMB、蓋世理、嘉民、豐樹以及新熙地、仲量聯行、麥格理..........

經濟有五行之說，倉儲業屬于土，緩慢，高投入、長周期、低回報。2016年的倉儲業務量指數為50%，回落8.5個百分點，位于榮枯線上；新訂單指數回落3.6個百分點至51.9%。

根據中國物資儲運協會對全國65 個大型倉儲企業的調查，58 家企業盈利，7 家虧損，虧損面為10.7％，虧損額略有降低；實現主營業務收入185 億元，比去年下降11％；實現利潤3.41 億元， 比去年增長9.6％；

2倉儲業拐點到來

一般省會城市規劃的物流園區面積都在10平方公里以上，有的高達幾十平方公里；二級城市也在好干快上的增加一些物流園區項目。由于政府為了加大投資強度，杜絕土地的閑置，所以會使得倉儲業留存土地得以加速開發，從工業用地轉型為商用或住宅用地，由于房地產行業的宏觀調控，使得工業用地的市場投放量飽和。

 

“這些倉儲設施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會出現空倉率增加，租金下降的現象。”因此，2017年“倉儲資源將出現拐點”。

整個倉儲業在2017年將邁入調整期。將在以下方面有所變化：

1拿地越來越難

地方政府感覺到倉儲業的稅收回報和拉動地方經濟的能力屬于慢熱型，于是越來越多的政府對于倉儲用地開始加上一些指標，投資強度、稅收回報、就業指數。這些指標對于倉儲業顯得無法適應。

2空倉率持續攀高

在上一個三年是工業地產突飛猛進的三年，諸如上述企業不同程度的都在一線城市獲得了土地資源，然后加緊投入建設過程中，這些倉儲設施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會出現空倉率增加，租金下降的現象。

3資金成本攀升

普洛斯之所以成功是由于它的境外融資能力，針對于倉儲業而言，依靠土地的增值保值溢價需要一個經濟周期來完成，從2004年普洛斯進入倉儲市場，經過12年的耕耘已經基本上完成了這個周期更替。

而跟隨普洛斯進入倉儲市場的基金企業，才剛剛開始進行圈地和投入，這樣的后知后覺，剛趕上經濟常態化，美元的回歸，為了阻止美元回歸，央行必定會提高利率水平，那么依靠國內短期負債所拉動的這輪物流地產的投資必將不堪重負。

32017年倉儲業的可能變化     1大規模的重組合和并購出現

從簡單出租獲取租金，已不足以支撐高額的資金成本，那么大范圍的重組和合并潮，將會在倉儲業領域出現，一些無力持續高強度投入的國內物流地產商會選擇股份的出讓和重組來緩解危機。

在平安保險基金，幸福基金，深國際等大鱷的促進下，由于物流地產業本身的產權、投資簡單清晰透明的特征，這樣的重組相對清晰可見。從合并報表，并購企業來說，以土地和資產為主的物流地產業將會是一個非常容易介入的領域。

2嘗試多業態經營

如何在現有土地上獲取更多的價值，那么只有提高流量，人流量和貨流量，倉儲業恰恰在這方面是短板。所以多業態經營成為必然。

 

多業態公鐵聯運，保稅園區，公路港，綜合性，城市配送中心，冷鏈、危險品..........每一個業態都有用武之地。

但是嘗試需要人作為前提，對于各業態業務的熟悉程度，需要的不是一個人，而是一個團隊，所以經營權和所有權的分離逐步得以在倉儲業實現，驛盟、天地匯在這方面進行了有益的嘗試。但距離形成模板推廣，還需待以時日。

　　
最近天地匯已開啟園區加盟業務，這是專業化園區團隊建設有益的一步。

3證劵化的路程

在重資產投入的物流地產業，由于大部分國內企業的資金都來自于短期拆借，資金成本較高，在未來可以預期，由于美元壓力，資金成本會持續攀升，如何快速的變現就成為園區面臨的最核心的問題。

實現短期資金回籠有兩條途徑，1、獨立產權的銷售，2、園區以未來收入進行預期招募資金。

首先現有物流園區的產權銷售，借鑒房地產業的銷售模式，但這個在物流園區不太適用，工業用地的拆分銷售在現行土地政策下，是海市蜃樓，毫無指望。

倉庫的使用者，由于銷售量的不斷調整，銷售區域、使用的第三方物流，等各種因素，也很難進行購買。

證劵化

擁有穩定現金流收入的企業，通過將其現金流出售給具有資格的獨立第三方("SPV"，Special Purpose Vehicle)而實現資產的提前變現，而SPV購買現金流的資金由其向公眾發行資產支持證券募集，從而將企業的未來資產進行了提前變現和轉移分拆，進而滿足了企業的融資和風險釋放的需求。

資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。發起人也稱原始權益人，是證券化基礎資產的原始所有者。

阻礙園區資產證劵化道路的因素主要是發起人，如何將散落在各個城市的物流資產通過組合，重組構建合法的發起人是未來物流地產證劵化的核心。受托人，存管機構，承銷人都比較好解決。

在目前嚴峻的倉儲市場態勢下，倉儲業面臨著幾個核心問題，這些問題必須以市場化的手段來解決 ：

1

先期投入的巨額資產如何實現其流動性。倉儲業在土地，建設，規劃上的投資固化后，如何盤活。

2

以短期負債為主的資本結構，如何改變，并獲得低成本融資。

3

在即將到來的倉儲行業拐點時，如何通過將現有資產推向資本市場，以盡可能的降低資產風險。

后記

倉儲業進入2017將會發生眾多的變化，現在我們已經感覺到變化的影響，倉儲業供大于求的趨勢越加明顯。2017年的倉儲業將面臨拐點，適應改變并及時做出調整是物流地產業所應該邁出的一步。